Le prêt à taux zéro (PTZ) aide les primo-accédants à financer une partie de leur résidence principale, sans intérêts ni frais de dossier. Ses règles ont été profondément revues au 1er avril 2025. Voici ce qui s'applique aux offres de prêt émises aujourd'hui, avec la situation précise de Sens et de Montargis. À jour au 12/09/2026.
Au sommaire
Le PTZ est un prêt aidé par l'État, accordé par une banque conventionnée en complément de votre financement principal. Vous remboursez le capital, sans intérêts : l'article L31-10-2 du Code de la construction et de l'habitation interdit tout frais de dossier, frais d'expertise, intérêt ou intérêt intercalaire sur ce prêt.
Il s'ajoute toujours à un ou plusieurs prêts d'au moins 2 ans, sans pouvoir dépasser leur montant, et un seul PTZ est possible par opération.
Cadre en vigueur : les règles décrites ici résultent de l'article 90 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 et du décret n° 2025-299 du 29 mars 2025. Elles s'appliquent aux offres de prêt émises du 1er avril 2025 au 31 décembre 2027.
Le PTZ est réservé aux primo-accédants : selon l'article L31-10-3 du Code de la construction et de l'habitation, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 années précédant l'émission de l'offre de prêt. Cette condition est levée si vous, ou un futur occupant du logement :
Des plafonds de ressources s'appliquent également, selon la zone du logement et la taille du foyer.
Depuis le 1er avril 2025, le PTZ finance un logement neuf partout en France, appartement ou maison individuelle : la loi de finances pour 2025 a supprimé la condition de zone pour le neuf. Sont notamment éligibles :
Dans l'ancien, les travaux d'amélioration ou d'économies d'énergie doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération (article D31-10-2 du Code de la construction et de l'habitation). Ils commencent en principe après l'obtention du PTZ et doivent être achevés dans les 3 ans suivant l'émission de l'offre.
Le zonage A, B1, B2 et C classe les communes selon la tension de leur marché du logement. Pour le PTZ, il fixe les plafonds de ressources, les tranches de revenus, le coût d'opération retenu et l'accès à l'ancien. Selon la liste officielle des communes du ministère chargé du logement (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026) :
Le classement peut varier entre communes voisines : pour un bien ancien à rénover, vérifiez la zone exacte dans la liste officielle avant de vous engager.
Sont retenus les revenus fiscaux de référence N-2 de tous les futurs occupants (pour une offre émise en 2026, les revenus 2024 inscrits sur l'avis d'imposition 2025), ou le coût total de l'opération divisé par 9 s'il est plus élevé. Plafonds dans les zones de notre secteur :
1. Le coût de l'opération comprend le prix d'achat, les travaux et les honoraires de négociation, hors frais de notaire, droits d'enregistrement et mobilier. Il est retenu dans la limite d'un plafond (article D31-10-10 du Code de la construction et de l'habitation). En zone B2 : 110 000 € pour une personne, 165 000 € pour deux, 198 000 € pour trois, 231 000 € pour quatre, 264 000 € pour cinq et plus. En zone B1, ce plafond va de 135 000 € à 324 000 €, et en zone C de 100 000 € à 240 000 €.
2. La tranche de revenus s'obtient en divisant vos ressources par un coefficient familial (1 pour une personne, 1,5 pour deux, 1,8 pour trois, 2,1 pour quatre, 2,4 pour cinq), puis en comparant le résultat aux seuils de l'article D31-10-9. En zone B2 : tranche 1 jusqu'à 18 000 €, tranche 2 jusqu'à 22 500 €, tranche 3 jusqu'à 27 000 €, tranche 4 jusqu'à 31 500 €. En zone B1, les seuils sont de 21 500, 26 000, 30 000 et 34 500 €, en zone C de 15 000, 19 500, 24 000 et 28 500 €.
3. La quotité, c'est-à-dire le pourcentage du coût retenu, dépend de la tranche et du logement :
Exemple simplifié à Sens (zone B2). Un couple sans enfant achète une maison neuve pour un coût d'opération de 200 000 €, retenu dans la limite de 165 000 €. Ses revenus fiscaux de référence N-2 sont de 40 000 €, sous le plafond de 47 250 € : divisés par 1,5, ils donnent environ 26 700 €, soit la tranche 3. Avec une quotité de 20 %, le PTZ atteint 33 000 €. Pour un appartement neuf au même coût, la quotité serait de 40 %, soit 66 000 €.
La durée du PTZ et le différé, période pendant laquelle vous ne remboursez rien sur ce prêt, dépendent de votre tranche (article D31-10-11 du Code de la construction et de l'habitation) :
Le logement doit devenir votre résidence principale dans l'année suivant l'achat ou la fin des travaux, et être occupé au moins 8 mois par an (article D31-10-6 du Code de la construction et de l'habitation). Ce délai passe à 6 ans si vous comptez l'habiter à votre départ à la retraite, à condition de le louer entre-temps sous conditions de loyer et de ressources du locataire.
Pendant les 6 ans suivant le versement du prêt (article L31-10-6), le logement doit rester votre résidence principale. Sa location n'est possible qu'en cas de :
La location est alors limitée à 6 ans, avec un loyer et des ressources du locataire plafonnés au niveau du logement social, et doit être déclarée à la banque. La location saisonnière ou meublée et l'usage en résidence secondaire sont exclus. En cas de vente, le capital restant dû est remboursé, sauf transfert du PTZ sur votre nouvelle résidence principale, que la banque peut refuser si sa garantie en est nettement dégradée.
Le PTZ se combine avec un prêt bancaire classique, un prêt d'accession sociale (PAS), un prêt conventionné, un prêt épargne logement ou un prêt Action Logement. Selon l'ANIL, il peut aussi s'associer, sous conditions, à un éco-prêt à taux zéro (dont les travaux ne sont pas comptés dans le coût retenu pour le PTZ) et aux aides des collectivités locales. Depuis le 21 mars 2025, il est cumulable avec les aides de l'Anah (article R321-13 du Code de la construction et de l'habitation).
Il n'y a aucune demande à adresser à l'État. Le PTZ se sollicite auprès d'un établissement de crédit ayant signé une convention avec l'État, en même temps que le prêt principal. La banque vérifie l'éligibilité et apprécie librement votre solvabilité et vos garanties : elle n'est pas tenue de l'accorder.
Prévoyez notamment les avis d'imposition établissant le revenu fiscal de référence N-2 de chaque occupant, une attestation sur les autres prêts du plan de financement et, pour un projet avec travaux, les attestations sur l'honneur relatives au programme de travaux.
Le courtier vérifie avec vous les conditions d'éligibilité (primo-accession, zone de la commune, ressources N-2, nature et montant des travaux), calcule le montant et la durée du PTZ selon votre tranche, puis l'intègre dans un plan de financement présenté aux banques conventionnées. La décision d'accorder le PTZ et le prêt principal appartient à l'établissement de crédit.
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Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.
Guide à caractère informatif, à jour au 12/09/2026. Il ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil personnalisé : les règles applicables à votre situation sont vérifiées lors de l'étude de votre dossier.
Oui, si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 années précédant l'offre de prêt. Cette règle est fixée par l'article L31-10-3 du Code de la construction et de l'habitation. Des exceptions existent aussi en cas d'invalidité ou de catastrophe ayant rendu votre logement inhabitable.
Le PTZ dans l'ancien est réservé aux communes en zone B2 ou C, avec des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. Sens est en zone B2 et reste concernée. Montargis est classée en zone B1 depuis le 5 septembre 2025 : un achat ancien avec travaux n'y ouvre en principe plus droit au PTZ, alors que le neuf reste éligible.
Non. Il couvre un pourcentage du coût de l'opération, lui-même plafonné selon la zone et la taille du foyer, compris entre 10 % et 50 % selon votre tranche et le type de logement. Il doit être complété par un ou plusieurs prêts d'au moins 2 ans, et son montant ne peut pas dépasser celui de ces prêts.
En cas de vente, le capital restant dû doit être remboursé, sauf si vous obtenez le transfert du PTZ sur votre nouvelle résidence principale. Pendant les 6 ans suivant le versement, la location n'est admise que dans certains cas, comme une mobilité professionnelle d'au moins 50 km, un divorce ou un chômage de plus d'un an, avec un loyer plafonné. Informez votre banque avant toute démarche.
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